In wurdsje oer de grins prate
Wanneer je een woning of een ander registergoed koopt, vindt de levering daarvan plaats bij de notaris. Levering gebeurt door middel van een leveringsakte en inschrijving daarvan in de openbare registers (van het kadaster). Sinds 1 september 2003 is het echter ook mogelijk om de koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers. Dit is afgekeken van het Duitse recht en wordt ook wel ‘Vormerkung’ genoemd. Maar waarom zou je de koopovereenkomst willen inschrijven in de openbare registers?
Tussen de koop en de levering van het registergoed zit doorgaans een aantal maanden. In deze paar maanden kunnen verschillende gebeurtenissen plaatsvinden. Zo kan er in de tussentijd beslag worden gelegd op het registergoed, de verkoper kan ondertussen het registergoed aan iemand anders verkopen of bezwaren met beperkte rechten, het registergoed gaan verhuren/verpachten, of de verkoper kan failliet gaan.
Om jouw belang als koper te beschermen is de Vormerkung ingevoerd. Door de koopovereenkomst in te schrijven, word je beschermd tegen de gebeurtenissen die hiervoor zijn genoemd. De inschrijving van de koopovereenkomst kan alleen plaatsvinden indien deze door de notaris bij de openbare registers wordt ingediend.
Het effect van het inschrijven van de koopovereenkomst is, dat jij als koper een sterker recht op levering krijgt. Vanwege de openbaarheid van de registers kunnen anderen, zoals een eventuele nieuwe koper of een beslaglegger op de hoogte zijn van het feit dat jij de koper bent. Om deze reden kunnen zij hun rechten niet tegen jou inroepen. Kort gezegd houdt Vormerkung dus in dat jouw recht op levering voor gaat op alle rechten van anderen die na de inschrijving van de koopovereenkomst zijn ontstaan.
Het is echter niet zo dat je als koper onbeperkt wordt beschermd. De Vormerkung geldt namelijk slechts voor de duur van zes maanden. Dit betekent dat als er na zes maanden nog geen levering heeft plaatsgevonden, de inschrijving haar werking met terugwerkende kracht verliest. Kort gezegd houdt dit in dat een vervreemding, bezwaring of beslaglegging, verricht in de periode dat de koopovereenkomst was ingeschreven (en daardoor niet tegen jou als koper kon worden ingeroepen), alsnog volledig rechtsgeldig wordt. Na het inschrijven van de koopovereenkomst is het dus van groot belang om de levering binnen zes maanden te laten plaatsvinden.